[부동산] 임대차 3법이란 무엇인가, 임대차 3법 영향 파헤치기

[ 임대차 3법이 화제가 된 이유 ]

 

새롭게 통과되는 법안이 단순히 새로 계약하는 사람들을 대상으로만 적용되는 것이 아니라,

기존의 모든 집주인과 세입자간의 계약에도 적용되기 때문입니다. 이를 소급 적용이라고 합니다.

 

이렇게 소급 적용이 되는 이유는, 새로운 계약에만 법을 적용하게 될 시

임대료가 갑자기 대폭 상승할 수 있다는 논리 때문입니다.

 

이 때문에 전국의 세입자와 집주인 모두가 혼란에 빠졌고,

자신이 새로운 법의 적용을 받는 지 여부에 대해 헷갈리는 상황에 놓이면서 이슈가 되고 있습니다.

 

 

 

 

 

[ 임대차 3법이란? ]

임대차 3법은 1989년부터 총 3차례에 걸쳐 개정되었습니다.

 

(1) 1981년

세입자의 권리를 법으로 보호하기 위해 처음 개정됩니다.

집주인이 세입자에게 갑자기 방을 빼라고 하는 상황에서부터 보호하기 위해 생긴 법입니다.

이후 2차례에 걸쳐 개정되었습니다.

 

(2) 1989년

기존의 임대차 계약 기간이 1년이었다면,

이 때부터는 적어도 2년간 마음 놓고 살 수 있도록 계약 기간을 넉넉하게 상향 조정하였습니다.

 

(3) 2020년

연이은 정부 규제에 더해 전/월세를 잡기 위해 문재인 정부는 3번째 임대차 3법을 내놓게 됩니다.

 

 

 

 

[임대차 3법, 무엇이 개정되었을까?]

▶ 세입자에게 유리하게 변경된 임대차 3법

 

집주인에게 더 살고 싶다고 말할 권리가 생기고

갑자기 높아진 보증금으로 인해 집에서 쫓겨날 걱정은 줄어들었습니다

 

 

1. 전월세 상한제 (통과)

임대료가 급격하게 상승하는 것을 방지하기 위하여 그 폭을 정했습니다.

계약을 갱신할 때 기존 금액의 5%이상을 올리지 못하도록 제한했습니다.

 

 

2. 계약 갱신 청구권 (통과)

기존과 달리, 계약이 끝나기 1~6개월 전까지만 말을 하면

2년의 계약 기간을 최소 1번은 연장할 수 있도록 개정되었습니다.

(기존에는 계약기간 2년이 끝나고, 집주인이 나가라고 할 경우 세입자는 바로 나가야했었죠)

 

 

3. 전월세 신고제 (미통과)

이 법안은 아직 통과되기 전이지만, 곧 통과될 것으로 보입니다.

 

이는 전세 계약 후 30일 내에 지자체에 계약 내용을 신고하도록 하는 법인데요.

기존에는 신고를 하지 않아도 됐었지만, 앞으로는 신고를 해야할 것 같습니다.

집주인이 빚을 얼마나 지고 있는지 모르고 계약을 했다가 보증금 손해를 보는 일이 많았기 때문입니다.

 

 

 

 

 

[임대차3법에 대한 반응은?]

집주인

임대차3법은 재산권을 침해하는 법이다.

기존의 계약에 까지 소급 적용되다 보면,

지금 거주하고 있는 세입자가 나가지 않고 버티는 곤란한 상황이 발생할 수 있다.

내 집을 내 마음대로 세도 못받고 계약 기간도 정하지 못하는 건 일종의 침해다.

 

vs

 

세입자

예전보다 안심할 수 있게 된 것 같아 다행이다.

계약이 끝날 때 쯤이면 집주인이 마음대로 보증금을 올리거나

갑자기 집에서 나가라고 할까봐 걱정이 많았었는데 이제는 법의 보호를 받아 안심된다.

 

 

 

야당

충분히 토론할 수 있음에도 불구하고

더불어민주당이 법안을 너무 빨리 통과한 것은 문제이다.

 

vs

 

 

여당

부동산 시장이 안정되기 위해서는

임대차 보호법 개정안을 빠른 시일 내에 시행하는 것이 중요하다.

 

 

 

 

 

[임대차3법 영향] 

1. 전세값 상승 vs 하락

당분간 전셋값을 올리는 일은 어렵기 때문에

집주인이 미리 가격을 확 올릴 것이라는 예측이 있습니다.

 

집을 빌리는 기간을 1년에서 2년으로 늘렸던 지난 개정안 때도

전세값 2년치를 한 번에 받으려고 하면서 23.7% 올렸던 일이 있기 때문입니다.

 

하지만 이와 반대되는 의견으로,

1989년 당시에는 임대료가 일년에 11%씩 상승하던 때고,

지금은 2%씩 오르는 시기라 상황이 많이 다르다고 합니다.

 

지금 기준으로 계산해볼 경우, 가장 많이 올라도 약 4.31% 정도라고 합니다. 

 

 

2. 전세 없어질 것 vs 지속 될 것 

 

향후 4년 정도는 괜찮을지 몰라도,

결국에는 집주인들이 모두 전세를 월세로 전환할 것이라는 예측도 있습니다.

현재 한국의 주거비 부담률은 15.2%로 OECD 회원국 중 가장 낮은데,

모두가 월세로 사는 시대가 온다면 부담이 굉장히 커질 것이라는 분석도 있습니다.

 

전세는 한국에만 있는 특이한 제도인 거 아시죠?

전세금을 돌려주며 월세로 계약을 바꾸는 게 쉽지는 않을 것이라는 의견도 있습니다.

 

 

이상 임대차 3법에 대한 정리를 마치도록 하겠습니다.

감사합니다.